Die Ersitzung von Immobilien: ein kurzer Vergleich zwischen Italien und Deutschland
Die Ersitzung von Immobilien, sogenannt Buchersitzung ist eine Form des Eigentumserwerbs durch Originaltitel. Sie ist sowohl im italienischen Zivilgesetzbuch in Art. 1158 c.c. als auch in § 900 BGB vorgesehen.
1. Zeitliches Erfordernis
Italien: Italien. Die “Usucapione” von Immobilien in Italien erfolgt nach zwanzig Jahren ab dem Beginn desfriedlichen, d.h. nicht durch Gewalt oder Heimlichkeit beeinträchtigten Besitzes (Art. 1164 Codice civile)
Deutschland: Was die Buchersitzung betrifft, so beträgt die Frist dreißig Jahre und beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem der Erwerber der Immobilie sein Eigentumsrecht im Grundbuch eintragen lässt.
2. Umschreibung in das Grundbuch
Italien: Es besteht keine Umschreibungspflicht für denjenigen, der durch “usucapione” erwerben will. Der “usucapiente”, d.h. derjenige, der durch “usucapione” erwerben will, muss lediglich seinen ununterbrochenen und ungestörten Besitz zum Zwecke des Erwerbs nachweisen.
Deutschland: Für den Erwerb ist es erforderlich, dass derjenige, der glaubt, Eigentümer des betreffenden Grundstücks zu sein, sein Recht im Grundbuch eingetragen hat, wobei die 30-jährige Frist ab dem Datum dieser Eintragung läuft.
3. Subjektive Anforderung
Italien: Für das italienische Rechtssystem ist es unerheblich, ob derjenige, der die Immobilie will, gut oder bösgläubig ist, so dass der Käufer auch dann Eigentum kraft Besitzes erwerben kann, wenn er weiß, dass er nicht der Eigentümer ist.
Deutschland: In § 900 BGB, der auf die für die “Ersitzung” vorgesehenen Regeln verweist, wird in §937 BGB ff. nicht nur auf das Erfordernis von Treu und Glauben als grundlegendes Element für den Eigentumserwerb verwiesen, sondern sogar darauf, dass diese besondere Art des Eigentumserwerbs ausgeschlossen ist, wenn er nachträglich erfährt, dass er nicht der Eigentümer ist.
Während also in Italien der Fall eintreten kann, dass der Eigentümer der Immobilie weiß, dass er einen Kauf tätigt, ist dies in Deutschland nicht möglich, weil der Eigentümer der Immobilie — auch irrtümlich — glauben muss, dass er ein Eigentumsrecht hat.
